Show me the incentive, and I'll show you the outcome.
— Charlie Munger

房价里有一半是地价。

但价格都是由供需决定的。地价、房价这么高，只要大家不买，价格自然也涨不起来。为什么大家肯“砸锅卖铁”为高房价买单？整个游戏的幕后庄家是谁？他是如何一步一步拿捏你的？这次我们就来展开聊透。

本文要点：

• 地价为什么这么高

• 购房者怎么就成了冤大头

• 央行放水与反身性的推波助澜

• 反思问题到底出在哪

地价为什么这么高

地价不是一开始就这么高的。

以北京的地价为例，很容易看出，地价的上涨有一个过程。

这么多年，涨这么多，由来是啥？这个问题的答案就藏在 1990 年代中后期的几个事件里。

房地产的市场化是地价上涨的条件。

《漫长的季节》里，王响一家子和厂里同事们都是住一起的，原因是在那个年代，房子是不能交易的，职工基本是靠单位福利分房，以免费或极低的价格拿到的房子。在这种统一分房的机制下，土地自然都没有市场和价格一说。

但统一分房，一刀切，不见得能分得合理，而且其中也会有不少的猫腻。尤其等到后面大家有钱了，购买力上来了，想改善住房条件，再靠单位建房、分房，就很难满足升级的诉求了。所以后面就有了职工集资建房，花钱买断福利分房等新的玩法。总的趋势是房子逐渐市场化，咱们把以前的隐形福利明算帐，变成补贴发给职工，职工再拿补贴和自己的钱，去市场上买自己想要和买得起的房子。

分税制、公有制改革和国有银行的商业化，是地价上涨的诱因。

我们一个一个看。

分税制改革，讲的是中央和地方政府在税收分配上的政策调整。在改革之前，中央政府拿到的税收只有两成左右，很穷，严重束缚了手脚。而且地方在税收之间的差距很大，富的富死，穷的穷死。这样不好，所以就要改革。怎么改？中央拿更多，地方少拿点。改完之后中央和地方基本上是税收对半分。这样一来，中央有钱可以办大事了，而且不同地方之间可以由中央拨款来匀一匀，实现财富再分配，不至于那么悬殊。

地方拿的税收少了，本身也没问题。但钱少了，干的活儿还是一样多，这就太狗了。那地方政府拿什么来弥补这部分亏空呢？国企和乡镇企业。

没错，滴滴刚出来那会儿，很多地方抵制，原因就是滴滴的竞争给传统出租车公司带来了威胁，而这些出租车公司很多都是国有或集体经营的，滴滴“打小孩”没看见人家“地方政府父母”站在身后呢。这放在现在可能是特例，但时光倒流二三十年，这种地方政府参与企业经营的现象则完全是普遍现象。

本来这些企业为政府带来很大一部分收入的，但 90 年代发生了一个什么事呢？就是产能过剩。过去十几二十年靠政府手动调控经济，投资很容易扎堆，一扎堆产能就过剩，过剩东西卖不出去就得玩完。以前增长势头好，欣欣向荣；现在一过剩，企业内部的很多低效的毛病也都暴露出来了。

面对这一形势，公有制企业改革，在 92 年开始搞市场化。换句话说就是，政府放手，让“孩子”们到市场上去自由发展，竞争竞争。虽然市场化让资源配置更有效了，但地方政府可失去了这些“心头肉”。而且，以往都是护着“孩子”，让银行这些“亲戚们”帮忙偏袒、照顾他们，可银行也开始强调商业化了，意思是得自负盈亏，不能按以往那种玩法了。

总而言之，地方政府的生计可不能完全指望这些走出去的“孩子”了。那靠谁？靠自己，卖地。

普天之下莫非王土，地主家最不缺的就是地了。大家市场化，要建工厂，就要用地，要用地就要从地方政府手里买——而且还只能买使用权。那地方政府卖多少呢？这全由政府说了算。经济发展势头猛，用地需求上升，但每年卖的地少，人造稀缺，这价格不就上来了么？靠这么一手，地方政府就把分税制改革的税收窟窿给填上了。前后相抵，看起来就像不曾改革过。

如果地方政府只是靠卖地补贴点家用，也无可厚非，毕竟公共事业是需要花钱的。但是，过度限制供给就好比囤积居奇，操纵市场，这就不对了。

更气人的是，地价不是全部都这么高，这里面还有花花肠子。

在中国，不同用途的土地有不同的供应量，因而也有各自的市场，其中就包括工业用地、商业用地和住宅用地市场。建工厂的地和开发区都属于工业用地，建商场的地属于商业用地，建商品房的地属于住宅用地。

我们说的地价高，主要是指商住用地地价高。高到什么程度呢，总体上，商业用地的价格是工业用地的 10 倍，而住宅用地的价格是工业用地的 20 倍。比如看看北京和东部城市的情况：

这是什么概念？同样一块地，你用来建厂房，建商场和建商品房，要付的地价有天壤之别。比如买 1000 万的房子，其中有 500 万用来买地，如果按工业用地算，买地只需要 25 万，足足省掉 475 万。

旱的旱死，涝的涝死。住房需求旺盛，偏偏每年的增量供给只占三成，而工业用地大概占五成。

工业用地这么便宜，自然就有了玩狡猾的动机。买地囤地不建设，甚至指望之后地收走转作他用从中捞一笔，导致工业用地利用不到位，白瞎了这良心地价。

先别急着撒气，让我们客观冷静地往下深挖一层。

羊毛出在猪身上

地方政府给工业用地开这么低的价，究竟是图啥？

在中国，土地归国家和集体所有，个人和企业只能拥有土地的使用权。虽然看着像是政府坐在金矿上挣钱，但其实工业用地的配套基础设施（比如道路、水电网络）都是需要政府掏钱的，所以卖地也是有成本的。除了基础设施建设等相关成本之外，有的土地还需要征收，比如拆迁，这就需要额外掏钱，合理补偿拆迁户（至于怎么算合理，“学问”就大了）。总而言之，政府卖地的成本很低，但不是 0。

按这个思路算一笔账的话，工业用地使用权出让的价格基本接近成本价，甚至还可能低于成本价。所以地方政府是做公益么？葫芦里到底卖的什么药？

地方政府看重的是税收。和薄利多销一样，地方政府通过低价出让工业用地招商引资，吸引制造业企业来安家。这些企业安顿之后，税收可就得交给地方政府了。政府打的是个长期算盘。

但你说地方政府间竞相吸引就好了，不至于亏本卖地吧，这不杀敌三千自损八百，便宜都让制造业企业给占了吗？

这也是无奈之举。这是因为中国的制造业主要以中低端为主，技术含量不高，不需要像高端制造业那样，需要什么产业的聚集效应。换句话说，在哪制造不是制造，哪里地价便宜、税收减免就去哪儿。所以各地政府为了互相竞争，争抢制造业企业，不得不极限降价，变相给它们补贴。

不过先别急着可怜地方政府，因为地方政府在工业用地上亏的钱，可都在商住用地上加倍赚回来了，等于是个人和（地理依赖强的）服务业给了企业补贴，顺便给政府缴纳了隐形税。

从市场自由选择的角度看，商住用地要价高，个人和服务业可以用脚投票，去别处呀。实则不然。

和制造业企业相反，个人和服务业的地域选择空间不大。举个例子，你如果在某头部券商或互联网大厂工作，为了这份薪水还不错的工作，你大概率会选择在附近居住，尤其是组建家庭之后。制造业的员工也是一样，为了薪资选择某个企业，后面只要居住成本能忍，大概率也会住在附近。等千千万万个这样的员工在同一区域定居后，服务业也随之扎根下来。

所以即便商住用地价格开高点，地方政府也有恃无恐，不信你会走。换句话说，政府只要把企业给私下拉拢搞定了，人和服务业基本等于送的，全凭地方政府收割。

从市场的角度看，其实也合理。企业落地后以后还要贡献几十年税收呢；而个人和服务业，尤其是个人，买房子基本是一锤子买卖，那地方政府不抓紧多捞点。

如果之后加征房产税就另说了，不过房产税离落地还远着呢，毕竟一个很现实的问题是，很多家庭的财产货币化率不高，即身价都在房子上，地方政府收房地产税大家未必马上掏得出来。而且加征房产税会导致一部分房多多的人卖房，想多买几套的人也不买了，打击房价进而打击卖地收入。所以，这是个长期过程。

小结一下：地方政府为了财政收入最大化，低价卖地吸引企业，然后对企业吸引来的个人，以及个人吸引来的配套的服务业高价卖地。假定人口结构短期不变，需求不变，供给侧住宅用地供给人为压制，进而推升地价，使得房地产开发商买地成本高，房价自然就高。

PS. 看到一张图，总结很到位，也一并附上，供读者们参考。

供求关系是价格的决定因素，但不是价格要素的全部。流动性也对房价有重要影响。

央行放水与反身性的推波助澜

在央行基本可以随便“印钱”的时代，价格只是一个相对单位。

什么意思？如果明天醒来，所有人的账户和所有商品、资产的价格后面都加个零，除了心理度量上需要适应下，其实没有什么变化。

但在实际运作中，央行很少，也不能这么均匀地“发钱”，更多的是通过一层一层的机构往下漫，上层装满了，下层才有钱。这就是所谓的 Cantillon Effect，讲的是离国王越近，发钱时占的实惠越多，所谓“官字上下两个口，先要喂饱上面一个口，才能再去喂下面一个口”。例如人民银行“发钱”主要通过存款准备金率、利率和逆回购渠道，谁主要参与这些渠道呢——商业银行。等商业银行钱多了，商业银行把钱给谁，就决定了钱往哪儿流动，就决定了哪块资产的价格可能会上涨。等钱流到普通民众手上的时候，影响已经被削弱了。

那关键问题就在于，银行的钱往哪边流。这个问题送分。头部银行都是公家的，肥水不流外人田，钱自然往地方政府和国企流。一方面的原因是一家亲和暗戳戳的政策引导，另一方面的原因是手里有地，作为抵押，放起贷款来银行也放心——这种放心来自于人为限制土地供给带来的不断飙升的地价。

地方政府拿了钱，再用于招商引资，一边补贴企业落户，另一边大赚商住用地的钱。企业落户，人才引进，服务业扩张，商住用地需求增加，涨价，反过来又能让地方政府以土地为抵押，贷到更多的钱。

这种自我促进的趋势，就是 Soros 特别钟爱的反身性效应。反身性理论讲的是，自我促进的飞轮会导致市场严重偏离合理水平。

这个飞轮不仅会带动商住地价本身上涨，还会带着房价一起飞奔，因为地价是房价的最大构成部分。更热闹的是，如我们在《疯狂的流动性》中聊到的，房子这种天生能玩高杠杆的具备金融属性的资产，尤其适合吸收多余的流动性，吹泡沫。房价一直涨，于是就更有了“买房保值”“房子是刚需，早晚要买都一样”等甚嚣尘上的叙事。虽然买房才能成家是一种社会文化，而且你看意大利等国家以前也是这么过来的，但这不是无脑冲的理由。不过市场一旦进入非理性状态，也管不了那么多了。

如此一来，低工业用地价格吸引制造业企业们落户，企业落户吸引来人，创造住房需求，住宅用地人造稀缺导致其地价升，地价升导致房价升，房价升导致更多人和企业冲进市场，房价继续蹭蹭蹭。

反身性这种飞轮效应如同过山车，上去刺激，下来也同样惊心动魄。过山车的拐点在哪呢？在没有制造业可以吸引的时候。什么时候制造业吸引都吸引不来了呢？制造业自身都难保的时候。什么时候制造业自身难保？对工业制成品需求减少的时候。

我们在《为什么努力工作的你依然贫穷》中，绝大部分篇幅都在强调中国居民消费不起来。也正是如此，国内制造业的大部分需求来自于出口和政府基建投资。政府基建投资早用过气了，而出口在 08 年金融危机后就已经大受打击，好不容易靠持续放水才维持制造业残喘至今，疫情后全球经济都过苦日子，出口更是彻底跑不动了。所以，接下来制造业不得不直面掉头向下的命运了。制造业不行，那也给地方带不来人了；人不来，住房需求就得垮，房价就得垮，倒逼住宅用地的地价垮。

之所以现在看起来没这么吓人，多少是因为有政策支撑，比如通过暗戳戳的行政手段，限制房地产市场的流动性，要求你网上卖房挂的价格不能低于某个价格，即便这个价格没人买。要卖怎么办？“地上市场”的价格被扭曲了，于是大家纷纷转向“地下市场”，私下卖。价格管制这种早已证明无效的政策，只能是缓兵之计。人不要也无法和市场力量作对。

除了 棚改

当然，网上还能看到一些其他的乱象。比如，某小区内一业主急售房，挂低价，被其他业主包围威胁。其他业主认为，如果这个业主的房子一成交，将拉低整个小区的房价，即便很多业主未必会卖房。像这些现象，都是过山车掉头阶段的乱想，反映的是过去二十年的习惯性思维逐渐被现实打破。

问题到底出在哪

回到故事的开头。

90 年代，引入市场化，就是为了让整个水塘搅动起来，让企业动起来。只有优胜劣汰，落后的企业让位先进的企业，有效的资源才能得到更充分的利用。那么市场化落地了吗？落地了，但又没完全落地。能源、金融、通信甚至烟草仍是赤裸裸的垄断，垄断就意味着低效，意味着虽然把市场请到家里来做客，手却牢牢把着门，这不让进，那也不让进。

但这和地价乃至房价关联并不直接，而且也不是最大的问题。最大的问题在于，在能源、金融、通信、烟草之上，还有更大的垄断上，这一垄断就是政府——政府引入市场，但自身没有市场化，没有竞争。

政府没有竞争，意味着资源一样得不到充分利用，意味着很多税收被浪费；意味着地方政府经常既是裁判又是运动员，参与到市场中，靠手里的权力攫取资源；还意味着政府不是服务型政府，而更像是以营利为目的的机构。资源攫取了很多，花起来也是大手大脚，用来投讲故事的项目和扩大自己队伍的规模，造成虚胖的体质，表皮之下全是脂肪。这种垄断不破，激励机制就是扭曲的，和更广大群体的利益就是不一致的。多少财政收入才够折腾呢？或许永远不够。

这也是为什么，区块链作为去中心化社会“OS”中的重要组成部件，有理由得到更多的关注和参与，即便这个圈子里良莠不齐，甚至绝大多数都是杂草，即便这个圈子里过去破灭过那么多 Hype，眼下还有很多 Hype 在进行。集权和垄断超过一定的程度，效率就会不升反降；去中心化作为另一极，是制衡垄断，创造改变的希望。即便这个圈子里的大多数实验可能都注定会失败，但只要少数能成功，就值当了。